2024 年四季度以来京津楼市有所建树，河北、山东、东北短期仍承压

近期，中指商榷院各地分析师以"楼市不雅察"为主题，通过分析各地最新楼市变化，研判商场量价趋势，酿成了区域商场系列讲演，本文为京津冀 & 山东 & 东北篇。

2024 年 930 新政带动北京四季度新址商场回温，住户购房信心有所普及，量度节后商场将延续建树态势；天津前年四季度以来新址销售有所复原，但分化显然，新楼盘居品迭代加速，楼市干预"居品力竞争"时间；河北、山东、东北多地商场仍濒临一定压力，住户购房需求多以成亲、解释为主，短期商场仍处筑底阶段。

北京：住户购房信心有所建树，量度节后楼市成交将回升

二手房成交量处于高位，议价空间缩小。2025 年 1 月北京二手住宅成交 12480 套，为 2022 年以来同期成交套数最高值。自前年四季度以来，二手住宅成交量执续保执高位，卖家热枕预期有所建树，多数业主不肯廉价出售房产，相较于 2024 年前三季度，二手房谈价空间一经显然缩小。据了解，干预 1 月后，多数业主不慌乱卖房，明确标明准备比及年后再卖，这一溜为反应出业主对商场信心的普及。

新址姿色优惠力度多守护节前水平。多数房企接管在 2025 年春节本事"不打烊"，以专揽假期时刻窗口推动项谋略销售。据不皆备统计，2025 年春节本事北京有高出 40 个姿色通过轮岗值班确保楼盘"不打烊"。在优惠促销方面，刻下多数楼盘春节本事不竭推论节前优惠行动，无很是加多优惠，总膂力度有限。

节后购房需求有望回升，商场或渐渐回暖。一方面，2025 年春节假期提前，多数客户在 1 月下旬就一经安排返乡、出游，东谈主口流动潮汐次序显然，对春节本事商场成交影响较大，量度节后跟着住户使命、购房置业渐渐步入正轨，商场将渐渐复原。另一方面，留在北京的客户专揽春节假期看房更多是了解商场行情以及实地进修房源情况，且对节后利恋战术仍有预期，置业策动多置于节后。此外，近两年每年节后学区需求会有一波聚会的开释，也将带动商场渐渐回暖。

合座来看，前年 930 新政带来降首付、下调房贷利率等一系列利恋战术，增强了购房者的信心，节后跟着住户使命、购房置业渐渐步入正轨，以及学区需求的聚会开释，量度北京商场将渐渐复原，新址、二手房成交量有望回升。

天津：商场分化显然，楼市干预"居品力竞争"时间

居品迭代加速，新址品成为天津楼市成交主力。2024 年 9 月 1 日，天津崇拜实施《天津市住宅联想程序》，进一步推动天津楼市干预"居品力竞争"时间。刻下，部分新开盘姿色打造"零公摊"楼盘，一方面超大露台酿成室内空间向外蔓延，另一方面通过全架空小区、业主会所、下千里庭院等居品丰富住户酬酢场景，将来新址品有望成为天津楼市的成交主力。此外，2025 年 1 月以来，天津先后公布了 46 宗优质量块，从现在地块操办来看，多数姿色居品力均有所普及，2025 年将是改善居品聚会供应的一年。

解释上风带动部分区域楼市活跃。2024 年天津部分区域不竭出台入学收紧战术，2025 年 1 月进一步收紧"上三区"—和平、河西、南开三区初中回户籍地升学及转学战术，此三个辖区领有优质的解释资源，商场发达更为活跃。另外，位于津南区的海河解释园区集聚诸多高校，该区域的商场活跃度也保执在较高水平。

区域商场分化将进一步加重。合座来看，刻下天津市区优质姿色发达出一定韧性，商场流速相对较快，远郊品性一般的刚需姿色发达疲软，后期仍有下降压力。跟着更多高品性居品不竭入市，量度商场分化将进一步加重。

石家庄：二环内购房客户占比普及，小三居受疼爱

2024 年新址成交量回落，长安依旧为主力成交区域。2024 年，石家庄市内四区（桥西、长安、裕华、新华）新建商品住宅累计成交 2.2 万套，同比下降 16%，长安区仍是新址主力成交区域，占比为 42%。价钱方面，市内四区新址成交均价保执在 15000 元 / 广大米的水平。

购房资本缩短带动部分客户回流至二环内。据新址销售东谈主员反馈，畴前石家庄的刚需和刚改客户大多倾向于在二环外购房。而跟着房贷首付比例和利率下降，住户购房资本缩短，再加上中枢区域住房保值性更强，促使部分客户群体回流到二环内。

客户置业主要谋略为成亲及解释，小三居更受疼爱。刻下，石家庄二环内客户置业谋略较为各样，涵盖成亲、解释、改善、养老等。但二环外置业客户，其购房动机主要聚会于成亲妥协释。此外，二环外的购房群体主要来自姿色地方片区及邻近郊县。在购房接管上，多数客户将三居室当作肇始考量，尤其对小三居疼爱有加。

客户疼爱品牌房企委派有保险，更多首付策略旨在减压避险。调研发现，客户对品牌房企的认同度较高，究其根源，品牌房企常常能在委派保险上更让客户宽心。支付姿色方面，客户们普遍倾向于多交首付少贷款，这一接管背后，或是客户对缩短购房后续还款压力与潜在风险的考量。

合座来看，刻下石家庄房地产商场发达较为平凡，部分客户虽有置业意愿，但接洽到将来的不祥情味，置业策动被推迟。因此，除不竭出台利好楼市的关连战术外，住户服务和收入景色出现内容性改善亦然推动楼市止跌回稳的首要成分。

廊坊市区：婚房、子女解释为商场主力需求

2024 年新址商场不竭缩量。2024 年，廊坊市区新建商品住宅成交约 40 万方，成交均价约 10500 元 / 平，房价与 2016 年水平基本止境。全年二手房商场发达优于新址，但挂牌量较多，价钱仍濒临一定压力。2024 年 9 月中央一揽子楼市利恋战术出台后，新址及二手房商场出现阶段性回暖，干预 12 月后商场有所转弱。

廊坊市区各区域房地产商场呈现不同特色。广阳区收获于城市配套熟悉、谈路交通及市政操办较新，是廊坊市区改善盘最多的区域，在售姿色以大面积段改善居品为主，合座品性较好。安次区为在售楼盘最多的区域，姿色多定位为刚需盘，主力户型聚会在 90-110 平。征战区为廊坊市区东谈主口及在售姿色较少的区域，商场成交以大学城板块的二手房为主，价钱已回落至 7000 元 / 平阁下，购房群体以征战区土产货客群为主，另有少数北京通勤客群。

婚房、子女解释为商场主力需求。联接调研情况，刻下商场需求以婚房、子女解释为主，部分改善需求为辅，具体分三类：一是置办婚房，这类客群侧重于 100 平阁下的小三居居品；二是子女解释，多为村民进城置业及外地务工群体落户，为子女享能受市区的解释资源而购房，成交以低总价小面积居品为主。三是改善性住房需求，这类群体多为村民改善居住环境进城置业，或居住在老旧小区的市区住户改善居住面积"以小换大"，倾向接管 120 平以上的三居、四居洋房及小高层。此外，购房者倾向接管性价比高的二手房，或具有较高品牌有名度的现房在售姿色。

房企拿地意愿仍较低。跟着楼市执续调整，廊坊市区的宇宙性房企侧重于去化现存库存，拿地意愿缩短。2024 年，市区成交 7 宗涉宅地块，均为原土征战商拿地。此外，市区在售楼盘以老姿色为主，且多已干预现房销售阶段，纯新盘姿色入市较少。

合座来看，廊坊市区房地产商场现在仍处于底部建树阶段，商场以去库存为主，高性价比刚需盘及品性改善盘为成交主力。

沧州：刚需支执商场，改善盘去化较慢

2024 年，沧州市本级商品住宅（不含保险房）成交 102 万广大米，在 11-12 月部分姿色聚会备案下，同比增长 8.7%（而 2024 年 1-10 月同比下降 15.0%）。刻下，沧州楼市合座呈现以下特色：

新址商场刚需盘发达亮眼，改善盘去化巩固。主打小户型、低总价的刚需盘销售情况较好，尤其是位于新华区和运河区的几个刚需姿色，春节本事诱骗了多数返乡置业的购房者。这些购房者多为 25~35 岁间的年青东谈主，购房谋略以成亲和孩子上学为主。比拟之下，改善型楼盘发达较为冷清，部分姿色春节本事看房客户较少，主要原因一是改善盘单价较高，较邻近刚需盘单价跳跃 1.5 倍阁下；二是改善姿色多是前些大哥盘，居品力方面未能匹配当下改善客群需求。

二手房价钱仍下行，次新址受温暖。2024 年，沧州二手住宅价钱合座呈现下行趋势，尤其是房龄较老、位置一般的小区，价钱跌幅较为显然。春节本事，二手房商场的活跃度相对较低，购房者多以不雅望为主。不外部分购房进攻的客户，会优先接洽二手房，突出是房龄 5 年以内的次新址。

刻下主要购房需求以成亲、孩子上学为主，改善及返乡客群购房偏严慎。现在沧州购房需求不错归纳为四类。一是成亲置业的年青东谈主，年岁在 25~35 岁之间，购房有策动受家庭支执影响较大，真贵楼盘的交房时刻和邻近解释资源。二是为孩子上学的家庭，年岁在 30~45 岁，购房有策动周期较短，真贵房屋的产权清晰和邻近解释配套。三是追求更高生涯品性的家庭，年岁在 35~50 岁之间，倾向大平层、洋房或别墅居品，购房有策动较为严慎，真贵楼盘的品性和增值后劲。四是返乡置业者，置业原因是为将往复乡发展作念准备或为父母改善居住条款，购房有策动受家乡心扉影响较大。

短期楼市信心偏弱，城镇化程度加速或促进商场快速建树。经探员调研发现，近几年在宏不雅经济承压、房地产行业执续调整等多重成分下，短期住户对楼市预期偏弱。不外，经过这些年的调整，沧州房价大多总结至感性水平。将来，跟着城市化程度的股东，沧州市区东谈主口规模不停扩大，将进一步普及城市的承载本事。同期，政府对房地产商场的支执力度有望加大，也将加速推动房地产商场的建树。

淄博：战术带动商场出现阶段性建树，征战商转舵求变

2024 年 926 新政后，淄博市也当令推出房票战术以及住房公积金贷款利率下调措施，上述利好举措在四季度尤其是国庆本事对淄博楼市起到了权贵拉动作用，多数楼盘的客流量出现大幅增长，部分姿色甚而终明晰 7 天客流量止境于平时 20 天的水平。不外跟着需求在前年四季度聚会开释，战术效应也有所安谧。干预 2025 年后，淄博楼市总体呈现出较为平凡的场面，部分姿色现场看房主谈主数和成交量出现回落。

在商场筑底配景下，更多房企坚硬到，单纯依靠优惠促销难以诱骗花消者购房，因此运行在居品端积极调整策略，有房企指出，与畴前的刚需房比拟，如今花消者显然更疼爱具有蜕变性、互异化特征的高品性居品。从本年春节本事的商场情况看，相对热点的姿色也照实大多聚会在中高端居品领域。

合座来看，短期内淄博楼市合座仍濒临一定压力，房企则将执续普及居品品性和蜕变本事，以求在商场竞争中赢得长久发展。

山东省单县：商场总结感性，姿色行情分化愈加凸起

山东省单县，位于鲁、苏、豫、皖四省八县联接部。城区房地产商场在上一轮棚改的带动下，快速激活、发展、蕃昌，现在受需求有所透支及宇宙房地产商场心理传导等成分影响，商场执续调整。凭证在当地调研情况，刻下单县新址合座均价较 2019 年最高点着落 7% 阁下，二手房价钱普遍着落 15% 阁下。

单县房地产商场有所降温、分化较严重。配套优质完善、严防发展的城南片区和中心片区基础塌实，需求认同度高，现在新成交地块普遍位于这两个板块，且部分新开盘姿色均价仍在不竭探高；城北等板块需求稍稍偏弱，商场库存多，但多数仍为期房库存，现房库存较少。

成亲置业为刻下商场主流需求。刻下，单县楼市主流需求为州里家庭成亲置业，此外，也有较多长久在外务工的州里东谈主员接管在城区置业，主若是为了给孩子 / 父母提供邃密的解释 / 生涯环境。与主流需求相对应的，现在单县新址商场刚需居品（110 平阁下的三居室）最受接待，去化速率较快；其次为四五百平的别墅居品，主要客群为土产货见效东谈主士与长久在外地作念生意的返乡东谈主员，且此类居品供应少，去化也较好；140 平以上的四至五居改善居品去化显然不足三居刚需居品。

不少家庭已有两套房。凭证对亲一又置业意向探员，不少家庭已有两套房产，部分有改善需求的家庭也均在两三年前购房。

量度将来，单县东谈主口相对闲静，且优质的解释、医疗资源对邻近县存在一定诱骗力，从而带动房价基本盘相对闲静。但短期受商场环境影响，住户置业信心偏弱，商场不雅望心理较浓，需求较为薄弱的北部片区商场仍有下行压力，中心及南部片区仍将以稳为主。

沈阳：后续楼市建树更多依赖于宏不雅经济和房地产商场合座环境的改善

追忆 2024 年，沈阳新址商场合座仍处于调整状态，二手房商场则渐渐止跌企稳。新址方面，凭证中指数据，沈阳全年新建住宅累计成交 377 万方，可售面积处在相对高位，年末出清周期约 30 个月。二手房方面，沈阳全年二手住宅积贮成交 9.2 万套，同比增长 31.5%，由于新址供应有限且价钱较高，好多购房者转而接管性价比更高的二手房。

2025 年春节本事，沈阳房产局启动"温暖沈阳爽脆回家"购房行动，多家房企推出了返乡购房很是扣头、购房抽奖、限时优惠等一系列促销举措。内容调研中发现，多家售楼处节日历间照常营业，但优惠行动扣头力度一般，内容价钱与春节前出入不大。受节前降雪降温影响，售楼处合座到访量有限。此外，姿色之间分化惬心较为严重，优质姿色仍保执一定的到访及成交，并存在部分返乡置业东谈主群购房惬心。

从调研情况来看，沈阳新老城区不同客群购房需求有所差别：刻下在老城区有置业需求的东谈主群主要包括以下三类：一是家庭成员中有适龄子女的客群，对老城区优秀解释资源有相应的需求。二是在老城区使命的工薪群体，通勤时长是该客群置业时的首要考量成分。三是部分客群对老城区的熟悉环境有着深多心扉，仍倾向于接管老城区置业。接管在新城区置业的东谈主群大体分为两类，一是有置换或改善需求的客群，看重新城区房价相对较低。二是成亲购房、农村进城等初次置业客群，该类客群预算有限，更倾向于性价比较高的房源。

就 2025 年沈阳楼市发展趋势来看，沈阳刻下购房按捺性战术已基本全面放开，后续战术空间已较为有限，更多依赖于宏不雅经济和房地产商场合座环境的改善。二手房交游活跃度或执续高潮，将有助于推动房价进一步企稳，热度也有望传导至新址商场。同期，通过普及住户的收入水温暖购房本事，改善城市基础法子和服务环境执续诱骗外来东谈主口，也有助于推动房地产商场的企稳回升。

哈尔滨：短期楼市仍有压力

哈尔滨老城区及三环路以内的新兴板块相对荣华，东谈主口聚会。通过调研三环路以内的置业者发现，其置业谋略主要包括外来东谈主口初次置业、土产货后生成亲购房、孩子上学购房、改善型需求等几种，具体来看：

外来东谈主口置业需求有所下滑。凭证调研，畴前 5-10 年，在哈购买新址的购房者，有六七成是省内其他县市来哈假寓的住户，但近几年此类需求有所安谧。

婚房、学区房需求依然存在，主要聚会在哈西、群力等新片区。哈市新片区的城市界面与前几年比拟有较大普及，解释、营业、医疗配套也渐渐完善，新址姿色品性亦较高。而哈尔滨老城区建设较早，东谈主口密度高，地盘稀缺，尽管配套资源完善，但部分购买婚房或学区房的购房者为兼顾区位、居住品性和配套法子，大多接管在发展较好的新片区购房。

改善型需求存在，但短期不雅望为主。哈尔滨老城区有较多老旧楼房，莫得电梯、莫得物业，部分改善型需求聚于此。但受访者普遍默示，近几年楼市较为低迷，同期接洽到老城区品性高、楼龄短的屋子比较少，改善居住环境不错通过租房管制。

新址供应下降，三环路以内地盘稀缺。在调研新址姿色经由中，置业参谋人反馈，哈尔滨三环路以内地块较少，尤其是老城区开云(中国)kaiyun网页版登录入口，基本莫得新地块供应，近几年为数未几的新地块供应也基本在哈西、群力等新片区。同期，哈尔滨城市建设较早，老城区的老旧姿色基本以楼房为主，城市更新所需要的资金多、难度大，因此股东较慢。抽象成分导致近几年三环路以内尤其是老城区的新址姿色较少，次新址较受疼爱。